구역지정부터 준공까지 '9년'…잘못 투자했다간

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구역지정부터 준공까지 '9년'…잘못 투자했다간

맑은 샘물 2014. 10. 1. 16:52

[재건축·재개발 다시보기]<1>조합설립에서 준공까지 얼마나 걸리나 분석해보니…

머니투데이 송학주 기자 입력 : 2015.08.20 06:05

편집자주|불과 몇 년 전만 해도 재건축·재개발 정비사업은 ‘황금알을 낳는 거위’였다. 교통입지가 우수한 구도심 요지에 위치한 만큼 헌집을 새집으로 바꾸기만 하면 살기 좋은 주거지로 탈바꿈할 잠재력을 지녀서다. 통상 일반분양을 받는 계약자보다 적은 돈으로 새 아파트를 얻는 것뿐 아니라 큰 시세차익도 거둘 수 있었다. 하지만 지금은 원활히 추진되지 못하고 지연되거나 중단돼 주민들이 상당한 재산피해와 정신적 고통을 겪는 일이 많아졌다. 일부에선 추가분담금 때문에 몸살을 앓기도 한다. 과거 재건축·재개발 사례를 통해 시기별 가격변동을 통한 투자시점을 분석해본다.

@유정수 머니투데이 디자이너.

서울에서 재건축·재개발사업이 완료되는 데는 평균 9년 가까이 소요되는 것으로 나타났다. 사업기간이 길어지면 그만큼 대출이자가 불어나고 물가가 상승해 손해를 볼 수 있는 만큼 재건축·재개발 투자시 사업성과 수익성 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

20일 머니투데이가 올 6월말 기준 ‘서울시 정비사업 통계자료’(전체 948개)를 토대로 2000년 이후 구역지정을 통과한 545개 재개발·재건축사업장의 단계별 사업기간을 조사한 결과 구역지정부터 준공까지 평균 8.7년 걸리는 것으로 파악됐다.

단계별 기간을 보면 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.0년 △조합설립에서 사업시행인가 통과까지 2.2년 △관리처분인가 1.5년 △착공 1.2년 △준공 2.8년 등이다.

준공까지 마무리된 사업장 중에는 동작구 사당동 산11-1번지 일대 1만1239㎡ 규모의 사당7재개발구역이 구역지정(2005년 12월)부터 준공(2009년 2월)까지 1133일(3.1년)밖에 걸리지 않아 최단기간을 기록했다. 이곳엔 9층 이하 아파트 151가구가 지어졌다.

이에 비해 용산구 용문동 90번지 일대 1만2809㎡를 재개발한 용문구역은 2001년 9월 구역지정 후 2011년 7월에야 준공돼 3588일(9.8년)이나 걸렸다. 10층 이하 4개동 195가구 규모로 크지 않았지만 조합설립 이후 사업시행까지 4년 가까이 걸렸다.

이처럼 재건축·재개발사업은 조합원 갈등과 법정투쟁, 분양지연 등이 더해지면 투자기간이 급격히 늘어나거나 사업이 멈춰버리는 경우도 많다. 투자자라면 10년 이상 보유기간을 감수할 수 있어야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

실례로 서대문구 홍은동의 홍은12구역 재개발사업은 2004년 9월 추진위원회 설립 이후 2007년 구역지정과 조합설립인가, 2009년 사업시행인가, 2010년 관리처분계획인까지 일사천리로 진행됐으나 조합원간 법정투쟁이 발목을 잡아 지난 4월에야 착공에 들어갔다. 2017년 12월 입주 예정이어서 추진위 설립 후 13년이 지나서야 새집을 얻게 된다.

이형진 부동산에미친사람들의모임 대표는 “대출을 받아 재건축·재개발에 투자했다가 투자기간이 길어지면 원치 않게 ‘하우스푸어’로 전락할 가능성이 높다”며 “길게는 10~15년을 감수할 생각이 아니라면 투자에 신중해야 한다”고 꼬집었다.

사업별로는 재건축(163개)이 △정비구역 지정 후 조합설립인가까지 1.2년 △사업시행인가 3.1년 △관리처분인가 1.4년 △착공 1.4년 △준공 2.6년 등 평균 9.7년이 걸리는 것으로 나타났다.

재개발(296개)은 △조합설립인가 0.9년 △사업시행인가 1.8년 △관리처분인가 1.5년 △착공 1.1년 △준공 2.8년 등 8.1년으로 재건축보다 속도가 빨랐다. 다만 다세대·연립·다가구·단독 등 저층주택 중심의 재개발사업은 권리관계가 복잡할 뿐 아니라 사업면적이 넓고 조합원 반발도 심해 투자에 유의해야 한다.

윤지해 부동산114 리서치팀 선임연구원은 “최근처럼 경기변동세가 ‘오르락내리락’하는 경우 투자자가 10년 뒤 시장 상황을 예측하고 재건축과 재개발시장에 뛰어들기란 사실상 불가능하다”며 “‘하우스푸어’는 대부분 대출이자 부담과 주택거래 감소로 생겨났다. 능력범위 안에서 소득수준과 현금성자산을 확인하고 매입에 나서야 ‘하우스푸어’로 전락하지 않는다”고 조언했다.

[재테크의 여왕]초보 투자자, 부동산 갭투자 막차 주의보

[이데일리 성선화 기자] 최근 초보 투자자들 사이에서 시세차익을 노린 이른바 ‘갭투자’가 유행하고 있다. 지난해 중순 이후 부동산 시장 강세장이 1년 이상 이어지면서 고수들을 따라 하는 초보 갭투자자들이 늘고 있다.

하 지만 최근 부동산 거래량이 지속적으로 줄고 있다. 올 들어 8개월 연속 작년보다 증가했던 전국 주택 매매 거래량이 지난달 처음 감소세로 돌아섰다. 특히 대구와 광주 등 지방의 주택 거래량이 작년보다 크게 줄어들었다. 국토교통부는 지난 9월 전국 주택 거래량이 8만6152건으로 지난해 같은 달(8만6689건)보다 0.6% 줄었다고 11일 발표했다. 부동산 비수기로 분류되는 지난 8월(9만4110건)과 비교해서도 8.5% 감소했다.

이번 ‘재테크의 여왕’은 초보들이 주의해야 할 갭투자 유의 사항을 알아봤다.

◇최근 급등했던 대구, “당분간 갭투자 말라”

최 근 주택 거래량 감소의 진원지는 서울이 아닌 지방이다. 국토부를 통계를 보면, 서울 등 수도권 주택 거래량은 4만5932건으로 지난해 같은 기간(4만3013건)보다 6.8% 늘었지만 지방 주택 거래량은 4만220건으로 지난해 같은 달(4만3676건)에 비해 7.9% 감소했다.

부동산 전문가들은 최근 급등한 지역의 갭투자는 각별히 주의해야 한다고 당부한다. 김학렬 ‘흔들리지 마라 집살 기회는 온다’의 저자는 “대구처럼 단기간 오른곳은 조정을 받을 것”이라며 “당분간 대구 지역 갭투자는 끝”이라고 잘라 말했다.

◇갭투자, 수급을 반드시 살펴라

갭투자는 시세 상승기에 유용한 투자법이다. 지난 1년 6개월 이상 지속된 상승장이 얼마나 더 지속될지를 고려해야 한다. 김유라 마이크임팩트 생애최초 내집마련 강사는 “2017년까지는 대세 상승장이 이어질 수 있다”고 진단했다.

하지만 이 때 간과하기 쉬운 부분이 바로 수요와 공급이다. 분양 이후 입주까지 보통 27~30개월이 필요하다. 그동안 몰렸던 분양 물량의 입주 시점이 다가오는지를 반드시 따져 봐야 한다.

이종길 ‘아름다운투자자들의 모임’ 대표는 “매매가와 전세가의 갭이 적은 것은 수익률을 극대화 시키는 방법일 뿐”이라며 “좋은 투자 물건의 선별 조건은 아니다”라고 말했다.

◇빌라 갭투자,신중히 접근해야

초보들이 쉽게 접근하기 쉬운 투자가 신규 빌라 분양이다. 특히 지난해 하반기 이후 전세 수요가 빌라 실수요로 옮겨가면서 빌라 가격도 급상승했다.

하 지만 전문가들은 빌라 갭 투자에 대해선 각별히 주의해야 한다고 당부했다. 일단 빌라의 경우 매매가와 전세가의 차이가 아무리 적더라도 매입가가 최고가가 될 가능성이 높기 때문이다. 이 대표는 “빌라는 노후도가 심하고, 치안과 커뮤니티 시설이 취약하다”며 “특별한 개발 호재가 없는 한 매입가가 최고가인 경우가 많다”고 지적했다.

특히 “빌라는 관리 여부와 거래여부가 정말 중요한 매수 조건”이라며 “초보 투자자들은 원하는 가격에 팔기가 쉽지 않다”고 덧붙였다.

성선화 (jess@edaily.co.kr)