레독스 2016.12.07. 14:44 3-1. 전세 계약 시 주의할 점 & 전세금 분쟁 예방법은? 
계약단계 • 소유자 일치 및 권리관계 확인
전세 계약은 소유주 본인과 계약하는 것이 안전하므로 등기부상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지를 반드시 확인해야 합니다. 본인이 아닌 대리인을 통해 계약할 경우 대리인은 소유주의 권한을 위임받았다는 것을 증명할 수 있는 위임장이 반드시 있어야 합니다. 위임장이 없는 대리인과의 계약은 법적으로 인정 받을 수 없어 자칫하면 전세금을 떼일 수도 있습니다.
계약 시 등기부상 권리관계(저당권 및 근저당권 등)와 잔금 지급 시 등기부상 권리 관계가 일치하는지 여부를 확인해야 합니다. 만약 권리관계가 변경되거나 대출이 이뤄진 경우엔 전세금 보호가 안 될 가능성이 있어 계약을 해지하는 것이 좋습니다. 이 때문에 등기부상의 권리가 바뀌지 않도록 하는 조건으로 계약을 하고, 등기부의 권리관계가 변하거나 대출이 이뤄질 경우엔 자동으로 계약금을 돌려받고 계약을 해지할 수 있도록 계약서에 이를 기재할 필요가 있습니다.
전세계약 계약이 체결되는 날 등기부를 열람해 위의 사실을 확인하고, 잔금 지불일에 재차 확인해 계약이 이뤄지는 기간 동안 주택담보대출이 이뤄졌는지 여부도 확인할 필요가 있습니다. 일반적으로 전세계약에선 계약기간 동안의 대출이 이뤄질 경우 계약해지가 가능하도록 계약내용에 기재해 계약해야 합니다. 또한 세입자 몰래 대출을 받을 경우 쉽게 계약해지가 가능하도록 중도금은 지불하지 않고 계약금과 잔금만을 지불하도록 하는 것이 일반적입니다. 중도금이 지불될 경우 계약은 법적으로 이행된 것으로 보아 계약해지가 어렵기 때문입니다. 최근 전세 가격이 급등하면서 깡통전세에 대한 우려가 많습니다. 보통 을구상에 설정되어 있는 권리가액 총액과 전세금을 합산한 금액이 부동산 시가의 최대 70% 이하가 돼야 안전한 수준입니다. 집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 70%가 넘는 주택의 경우 경매낙찰금액이 대출금과 전세금을 합친 금액보다 적어 전세금 환수에 어려움이 생길 수도 있어 주의해야 합니다.
• 체납 세금 확인
미납된 세금이 있는지(납세증명원 요청) 확인해야 합니다. 미납 세금으로 인해 자산이 압류 등이 될 경우 주택이 경매처분이 되면 미납세금이 전세계약보다 선순위가 되어 어려움이 생길 수 있습니다.
• 세입자가 많다면 확정일자부 열람
다가구 주택을 임대할 경우 주민센터에서 확정일자부를 열람해 먼저 입주한 다른 세입자의 확정일자와 전세보증금 및 임차보증금 등을 확인해야 합니다. 다른 세입자보다 확정일자가 늦어 순위가 밀려 있다면 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호에 불리할 가능성이 있습니다.
• 주택임대차표준계약서 사용
계약 시 반드시 법무부에서 만든 ‘주택임대차표준계약서’를 사용해야 합니다. 분쟁 시 도움이 될 수 있는 실질적인 내용을 더 많이 담고 있기 때문입니다. 하지만 대부분의 경우 중개업소에서 마련한 주택임대차계약서식을 많이 사용하고 있어 표준계약서에 비해 내용이 부족한 것이 사실입니다. 이 경우 집주인과 세입자가 합의된 사항에 대해선 특약사항 등으로 계약서에 모두 기재해 향후 분쟁을 방지 할 수 있도록 해야 합니다. • 공인중개사 자격 확인
불법 중개인으로 인한 사기에 휘말리지 않도록 담당 중개사가 공인중개사 자격이 있는지 확인해야 합니다.
• 특약사항 활용
계약서 특약사항을 잘 활용해야 합니다. 도배, 장판을 비롯, 보증금 상승분에 대한 협상, 재계약 협상 시작 일자 등을 적어놓으면 여러모로 편리합니다. 
- 미래에셋대우 투자솔루션부 다음편 이어 보기(클릭) 계약완료 후 단계
• 전입신고 및 확정일자는 필수!
전세계약과 동시에 동사무소 등 주민센터를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전입신고와 확정일자 등록이 모두 갖춰지고 전세계약서에 기재된 주소와 전입신고가 이뤄진 주소가 모두 일치해야 전세금보호가 가능한 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력이란 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리를 말합니다.
• 집주인 동의를 얻은 전세권 설정
전입신고와 확정일자보단 전세권 설정 등기를 하는 것이 세입자 보호에 가장 확실한 방법입니다. 하지만 전세권 설정 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요하단 점을 염두에 두어 전세 계약 시 집주인을 잘 설득해 전세권 설정 동의를 얻는 것이 좋습니다. 계약기간 종료 단계
• 계약종료 전 통보, 묵시적 갱신, 증액계약
집주인의 입장에선 전세계약의 연장이나 재계약이 필요할 경우 계약 종료 최소 한 달 전까지 세입자에게 통보할 필요가 있습니다. 이 기간이 지날 경우 기존 전세계약은 무조건 2년간 재연장 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
만약 주택소유주가 계약 만료 한 달 전까지 전세금을 올려달라고 요청해, 전세금을 올려 계약을 연장할 경우 전세금 인상분을 기재한 전세계약서를 새로 작성해 확정일자를 다시 받도록 해야 합니다. 이 경우 최초계약서의 전세금은 기존 확정일자를 기준으로, 전세금 증액분은 확정일자를 새로 받은 날을 기준으로 대항력을 갖춰 보호될 수 있습니다. 이를 위해 증액된 새로운 계약서와 함께 최초 확정일자를 받은 기존 계약서도 보관해 두어야 합니다.
• 못 받은 전세금 돌려받는 방법
전세 계약이 끝났는데도 불구하고 전세금 전부나 일부를 받지 못하고 이사를 하게 되면 전세금 보호에 핵심인 대항력을 상실해 전세금 회수가 불가능할 수 있습니다. 전세계약은 실제 거주를 해야만 대항력을 갖춰 전세금을 보호할 수 있기 때문입니다. 특히 깡통 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호를 위해선 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고 계속 점유를 유지하는 것이 필요합니다.
만약 전세 계약이 끝났는데도 전세금 전부나 일부를 돌려받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 가야 한다면 임차권설정등기명령제도를 이용할 필요가 있습니다.
임차권등기명령제도란 임차권등기 세입자가 주소를 옮기더라도 임차권을 보호 해주는 제도입니다. 이 제도를 활용하면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주어 자유롭게 이사를 할 수 있도록 보장해 줍니다. 이때 임차권등기 명령제도는 등기된 임차주택만 신청 가능하며, 무허가 건물인 경우 임차권 등기 명령이 불가능합니다. 또한 이미 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인의 경우 최우선 변제를 받을 수 없습니다.
전월세 분쟁이 있을 시 서울시의 경우 ‘전월세보증금센터’에 문의하시는 것도 좋은 방법입니다. 이외에도 ‘소액보증금 우선변제제도’와 ‘세금 반환보증제도’도 내 자산을 지킬 수 있는 좋은 방법입니다.
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계약완료 후 단계
• 전입신고 및 확정일자는 필수!
전세계약과 동시에 동사무소 등 주민센터를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 전입신고와 확정일자 등록이 모두 갖춰지고 전세계약서에 기재된 주소와 전입신고가 이뤄진 주소가 모두 일치해야 전세금보호가 가능한 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력이란 쉽게 말해 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리를 말합니다.
• 집주인 동의를 얻은 전세권 설정
전입신고와 확정일자보단 전세권 설정 등기를 하는 것이 세입자 보호에 가장 확실한 방법입니다. 하지만 전세권 설정 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요하단 점을 염두에 두어 전세 계약 시 집주인을 잘 설득해 전세권 설정 동의를 얻는 것이 좋습니다. 계약기간 종료 단계
• 계약종료 전 통보, 묵시적 갱신, 증액계약
집주인의 입장에선 전세계약의 연장이나 재계약이 필요할 경우 계약 종료 최소 한 달 전까지 세입자에게 통보할 필요가 있습니다. 이 기간이 지날 경우 기존 전세계약은 무조건 2년간 재연장 됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
만약 주택소유주가 계약 만료 한 달 전까지 전세금을 올려달라고 요청해, 전세금을 올려 계약을 연장할 경우 전세금 인상분을 기재한 전세계약서를 새로 작성해 확정일자를 다시 받도록 해야 합니다. 이 경우 최초계약서의 전세금은 기존 확정일자를 기준으로, 전세금 증액분은 확정일자를 새로 받은 날을 기준으로 대항력을 갖춰 보호될 수 있습니다. 이를 위해 증액된 새로운 계약서와 함께 최초 확정일자를 받은 기존 계약서도 보관해 두어야 합니다.
• 못 받은 전세금 돌려받는 방법
전세 계약이 끝났는데도 불구하고 전세금 전부나 일부를 받지 못하고 이사를 하게 되면 전세금 보호에 핵심인 대항력을 상실해 전세금 회수가 불가능할 수 있습니다. 전세계약은 실제 거주를 해야만 대항력을 갖춰 전세금을 보호할 수 있기 때문입니다. 특히 깡통 주택이 경매로 넘어갈 경우 전세금 보호를 위해선 전세금을 돌려받을 때까지 주소를 옮기지 말고 계속 점유를 유지하는 것이 필요합니다.
만약 전세 계약이 끝났는데도 전세금 전부나 일부를 돌려받지 못한 상태에서 불가피하게 이사를 가야 한다면 임차권설정등기명령제도를 이용할 필요가 있습니다.
임차권등기명령제도란 임차권등기 세입자가 주소를 옮기더라도 임차권을 보호 해주는 제도입니다. 이 제도를 활용하면 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지시켜주어 자유롭게 이사를 할 수 있도록 보장해 줍니다. 이때 임차권등기 명령제도는 등기된 임차주택만 신청 가능하며, 무허가 건물인 경우 임차권 등기 명령이 불가능합니다. 또한 이미 임차권 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인의 경우 최우선 변제를 받을 수 없습니다.
전월세 분쟁이 있을 시 서울시의 경우 ‘전월세보증금센터’에 문의하시는 것도 좋은 방법입니다. 이외에도 ‘소액보증금 우선변제제도’와 ‘세금 반환보증제도’도 내 자산을 지킬 수 있는 좋은 방법입니다.
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반전세란 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념으로 전세값 상승분을 월세로 돌리는 경우를 말합니다. 부동산시장의 침체와 저금리 상황의 지속으로 집주인들의 월세 선호 현상으로 인한 전세난에 반전세로 전환하는 사례가 크게 늘고 있습니다.
반전세 계약을 할때에는 월세로 전환된 금액이 적정한지 따져봐야 합니다. 이것은 ‘전・월세 전환율’로 파악할 수 있습니다. 전월세 전환율은 전세 또는 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율입니다.
예) 월세 전환율 계산법
전세금 2억 원으로 살고 있다가 집주인이 10%의 인상을 요구하여 2억 2,000만 원에 전세계약하려고 합니다. 집주인이 보증금 1억 원에 월세 50만 원으로 반전세 전환을 요구했다면, 연간 월세 전환율은,
{50만원 ÷ (2억 2,000만 원 – 1억 원) × 100} × 12를 계산하면 5%가 됩니다.
전세기준가격 4억 원, 월세 보증금 2억 원. 월세이율이 0.5%인 경우 월세금액은? 100만 원
1. 월세이율
월세이율은 지역마다 월세 수급여건 등에 따라 달리 책정됩니다. 원하는 임대 수익률이 다르고 임대여건이 다르기 때문에 월세이율은 정해진 기준이 없습니다. 대부분 공인중개사를 통해 거래할 경우 보증금과 월세가 이미 매물별로 정해져 있기 때문에 굳이 계산할 필요는 없습니다.
2. 반전세도 확정일자 받아야 하나요?
반전세도 전세계약과 동일하게 확정일자를 받아야 합니다. 전세 계약 때 받았다고 해서 안 받고 지나치면 안 됩니다. 계약서를 작성해 반드시 다시 받아야 합니다. 또한 계약서의 ‘특약’란에 이전 계약의 승계 계약임을 명시해야 합니다. 재계약 전에는 임대 예정 부동산의 등기부등본을 확인해 권리관계 변동사항을 체크할 필요도 있습니다.
3. 월세 중개수수료 계산방식은?
중개수수료는 보통 ‘월세’ 계산방식으로 계산됩니다. 중개수수료 계산 시 보증금에다 월임대료 × 100을 더한 금액이 중개료 산정의 기준금액이 됩니다. 하지만 이때 계산된 금액이 5,000만 원 미만일 경우에 한해 보증금에다 ‘월임대료 × 70’이 적용됩니다.
4. 반전세 전환 시 재정이 부족하다면…
서울보증보험의 ‘월세자금대출 보증보험’을 활용하는 방법도 있습니다. 이 상품은 특히 신용도가 낮고 월세자금이 부족한 임차인이 제2금융권의 고금리 대출상품을 이용하지 않고 서울보증보험과 협약을 맺은 은행에서 저렴한 이자로 대출받을 수 있도록 만들어 줍니다. 이자부담이 줄어들게 되는 효과가 있으므로 자금이 부족할 때 활용하면 좋습니다.
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